Entenda as novidades regulamentadas pela Lei do Distrato Imobiliário
Nos últimos dias de 2018, foi publicado no Diário Oficial da União a Lei n. 13.786/2018, apelidada de “Lei do Distrato Imobiliário”. Trata-se de diploma que na verdade veio para alterar a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei n. 4.591/64), editada em 1964.
De forma bastante objetiva, as principais novidades trazidas pela nova lei são as seguintes:
a) Obrigatoriedade de quadro-resumo: todos os contratos de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária devem ser iniciados por um quadro-resumo, ou seja, uma seção especial, geralmente expressada por meio de uma tabela, em que devem ser consignadas informações objetivas sobre as principais características da operação (art. 35-A), incluindo preço, forma de pagamento, comissão de corretagem, número da matrícula no RI, prazo para o habite-se, entre outros; se o contrato não observar isso, a incorporadora terá 30 dias para apresentar uma minuta de aditivo corrigindo a falta, contado de notificação; descumprido este prazo, o comprador poderá rescindir o contrato por justa causa e obter perdas e danos;
b) Institucionalização da tolerância de 180 dias: ainda sob a égide do texto original, a Lei de Incorporações já previa a possibilidade do contrato estabelecer situações de prorrogação do prazo de entrega (art. 48, § 2º); com base nessa norma, a jurisprudência pátria vinha praticamente de forma uníssona reconhecendo a validade e não abusividade das chamadas cláusulas de tolerância, quando limitadas a no máximo 180 dias, período no qual, independe das razões, a incorporadora poderia atrasar a entrega sem penalidades; o intuito da nova lei, portanto, foi de apenas reforçar a situação e conferir maior segurança jurídica às partes; para os incorporadores, por não mais caber questionamentos quanto à legalidade dessas estipulações; para os compradores, para deixar claro que seus planos de moradia ou investimento devem contemplar a possível demora de 180 dias para ingresso na posse das unidades. Regras complementares:
I) Se os 180 dias forem descumpridos, ainda assim poderá não haver consequências contra o incorporador se o comprador tiver dado causa à demora (notadamente por inadimplemento de parcela não insignificante do preço);
II) Ultrapassados os 180 dias, sem culpa do comprador, este poderá rescindir o contrato por justa causa e pleitear perdas e danos, a devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, devendo o pagamento da incorporadora ser feito em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos pelo mesmo índice de atualização das parcelas;
c) Prefixação de aluguel pelo atraso: ainda como desdobramento do item anterior, mas valendo destaque aparte, no caso de ultrapassados os 180 dias de tolerância na entrega, mas optando pela manutenção do contrato, o comprador poderá cobrar da incorporadora lucros cessantes mensais, prefixados em 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato; esta indenização não terá cabimento nos casos de rescisão do contrato por culpa da incorporadora, quando a indenização ficará limitada à cláusula penal compensatória definida em contrato;
d) Restituição de quantias pagas em caso de rescisão por distrato ou por inadimplência: no caso de rescisão por mútuo acordo das partes (distrato) ou na situação em que o contrato é rescindido por inadimplência de parte significativa do contrato pelo comprador (os casos de inadimplemento insignificante não autorizam a rescisão), este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, só podendo ser descontadas dessa importância o seguinte itens específicos, como comissão de corretagem e cláusula penal (máximo de 25% ou, no caso de instituição de patrimônio afetação, até 50%); se houve imissão do comprador na posse, outros itens poderão ser descontados, entre eles, aluguel mensal de 0,5% do valor atualizado do contrato;
e) Benefícios do patrimônio de afetação: a lei pretendeu ainda conferir alguns benefícios para as incorporadores que instituírem patrimônio de afetação, como prêmio pelo aumento da segurança jurídica dos compradores; as principais são: possibilidade de instituição de cláusula penal compensatória de até 50% e não mais até 25%; prazo de 180 dias para restituição de valores pagos pelo comprador na hipótese de distrato ou rescisão motivada, feitos os abatimentos;
f) “Venda da inadimplência”: a lei estabelece regra curiosa, no sentido de que, se o comprador estiver inadimplente, ele poderá livrar-se do pagamento da cláusula penal se conseguir um terceiro que aceite comprar a unidade imobiliária assumindo sua posição na relação no estado em que se encontra, desde que haja anuência da incorporadora e aprovação de crédito;
g) Direito de arrependimento: como a maioria dos contratos de compra de imóveis em regime de incorporação se inserem em relações de consumo submetidas ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, já se lhes aplicava o direito de arrependimento no prazo de 7 dias, quando as compras fossem ultimadas fora do estabelecimento da incorporadora, como por exemplo, quando o contrato é fechado a domicílio ou em estande de vendas e feira de imóveis, não realizadas na sede da empresa; a lei alteradora visou ratificar esse direito, pelos mesmos 7 dias, mas agora expandindo-o inclusive para contratos não submetidos ao Código de Defesa do Consumidor; basta que a compra se dê em estande de vendas fora do estabelecimento da incorporadora; nesse caso, optando o comprador pelo arrependimento, todos os eventuais valores pagos, inclusive comissão de corretagem, deverão ser restituídos; outra regra importante é que se o arrependimento é formalizado por carta, vale a data da postagem nos correios e não o seu recebimento para demarcar o exercício do direito; passados os 7 dias, a compra será irretratável;
Diante deste cenário, compradores de imóveis e construtoras/incorporadoras devem ficar atentas à necessidade de adaptação dos contratatos às novas regras instituídas. A Eberhardt, Carrascoza & Advogados Associados, através de sua área cível, encontra-se preparada para este suporte.
Fonte: Eberhardt, Carrascoza & Advogados Associados. Advocacia empresarial, atuante nas áreas de direito tributário, penal tributário, societário, cível e trabalhista.